Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2024, trong đó ghi nhận doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 2,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của Công ty lại đạt hơn 51 tỷ đồng.
Trên BCTC của Phát Đạt (PDR), cấu trúc lợi nhuận không phản ánh hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản, mà chủ yếu đến từ doanh thu tài chính, trong đó 194 tỷ đồng là lãi từ chuyển nhượng cổ phần tại các công ty liên kết. Nếu không có khoản thu này, doanh nghiệp đã báo lỗ trong quý vừa qua.
Tính đến ngày 30/9/2024, tổng tài sản của PDR ghi nhận tăng 7% so với thời điểm đầu năm, đạt 22.663 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho có tỷ trọng lớn nhất, đạt gần 12.854 tỷ đồng, chiếm hơn 50% tổng tài sản.
Hàng tồn kho phản ánh các dự án mà doanh nghiệp đang triển khai, là yếu tố cốt lõi để tạo ra dòng tiền cho một công ty bất động sản.
Xét về tăng trưởng hàng tồn kho, có thể thấy rằng trong một thời gian dài, doanh nghiệp không có nhiều dự án mới. Sau quá trình tái cơ cấu nợ và đưa dư nợ trái phiếu về 0, các dự án của Phát Đạt dường như vẫn đứng yên tại chỗ.
 |
| Cơ cấu tài sản của PDR qua các quý |
Số liệu cho thấy, tài sản của Phát Đạt tăng lên rất mạnh ở các khoản phải thu. Cụ thể, tại ngày 30/9/2024, các khoản phải thu đạt 7.084 tỷ đồng, tăng 46% so với đầu năm, tức tăng thêm 2.236 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa phần lớn số tiền huy động từ đầu năm tới giờ đã đổ vào đây.
Trong đó, PDR có phát sinh khoản phải thu lên tới 726 tỷ đồng đối với 2 cá nhân là ông Nguyễn Trà Giang (350 tỷ đồng) và Phạm Thanh Điền (376 tỷ đồng).
Theo thuyết minh BCTC, vào ngày 24/6, Phát Đạt đã chuyển nhượng 25% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư Xây dựng BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang, với tổng giá trị giao dịch gần 770 tỷ đồng. Qua đó giảm tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại BIDICI từ 49% xuống còn 24%.
Bước sang quý 3/2024 , Phát Đạt tiếp tục chuyển nhượng 24% cổ phần BIDICI còn lại cho ông Phạm Thanh Điền với giá trị chuyển nhượng 738,72 tỷ đồng. Hoạt động chuyển nhượng cổ phần tại BIDICI cũng là giải pháp cứu lợi nhuận quý 3/2024 của Phát Đạt khi doanh thu bán hàng trong quý này chỉ đạt 2,6 tỷ đồng.
 |
| PDR vẫn chưa nhận được tiền bán tài sản, trên khoản phải thu vẫn hiện rõ phải thu từ 2 cá nhân nói trên. |
Trong khoản phải thu còn phản ánh PDR đã trả trước cho người bán ngắn hạn 1 khoản 1.474 tỷ đồng cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620, tăng vọt 13 lần so với hồi đầu năm. Đây cũng là công ty mà trước đó, ông Phạm Thanh Điền từng có thời gian là chủ tịch HĐQT với tỷ lệ sở hữu khoảng 37%.
Ông Phạm Thanh Điền và ông Nguyễn Trà Giang là hai trong số bảy nhà đầu tư đã tham gia mua cổ phiếu phát hành riêng lẻ của Phát Đạt vào cuối năm 2023, với tỷ lệ sở hữu lần lượt là 3,38% (25 triệu cp) và 0,97% (hơn 7 triệu cp).
 |
| PDR tăng trả trước cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 hơn 1.300 tỷ đồng so với đầu năm |
Đặc biệt, ông Giang đã có mối quan hệ lâu dài với Phát Đạt, từng là người đại diện pháp luật của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Du lịch An Điền – một công ty mà Phát Đạt từng nắm giữ 95,24% vốn. Trước đó, ông Phạm Thanh Điền cũng đảm nhận vai trò tương tự tại công ty này.
Cả hai ông đều có liên hệ mật thiết với nhiều pháp nhân khác, bao gồm Công ty TNHH Đầu tư Cầu Mỹ Lợi và Công ty CP Khu du lịch và Khách sạn Bình Minh.
Vào năm 2014, Phát Đạt đã đầu tư 52 tỷ đồng để nắm giữ 20% vốn của Cầu Mỹ Lợi, nơi ông Điền từng là CEO, và sau đó thoái vốn vào năm 2016. Trong khi đó, Công ty CP Khu du lịch và Khách sạn Bình Minh, thành lập vào tháng 12/2020 tại Quy Nhơn, là nơi Phát Đạt phát triển dự án Ngô Mây Courtyard. Ông Điền cũng là một trong ba cổ đông sáng lập của Bình Minh, nắm giữ tới 80% cổ phần.
Rõ ràng, những thông tin này cho thấy ông Nguyễn Trà Giang và ông Phạm Thanh Điền đều là những nhân vật quan trọng và quen thuộc với Phát Đạt.
Tái cấu trúc nợ vay, chờ đợi kết quả khả quan hơn trong dài hạn
Trở lại với cơ cấu nguồn vốn của PDR, khoản mục người mua trả tiền trước liên tục sụt giảm từ năm 2022, và hầu như không ghi nhận hoạt động thu tiền từ bán dự án kể từ quý 3/2023 đến nay. Điều này phản ánh tình trạng các dự án của công ty chưa được mở bán, trong khi thông thường các doanh nghiệp bất động sản sẽ huy động vốn từ người mua bằng cách bán trước các dự án chưa hoàn thiện.
Tài chính của PDR cũng có sự thay đổi rõ rệt, khi công ty dần tái cấu trúc nợ vay, chuyển từ vay trái phiếu sang vay tín dụng ngân hàng. Cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu hơn 2.500 tỷ đồng, phần lớn được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR, đã được công ty bổ sung bằng tài sản đảm bảo là các bất động sản, sau đó tất toán trái phiếu đến hạn và chuyển sang vay ngân hàng nhiều hơn.
Trong 9 tháng đầu năm, Phát Đạt đã hoàn tất chào bán 134,3 triệu cổ phiếu và huy động thêm 1.500 tỷ đồng từ các khoản vay, nâng tổng số vốn huy động lên 2.843 tỷ đồng. Số tiền lớn này đã giúp PDR tạm thời cân đối được các khoản chi, trong bối cảnh hoạt động kinh doanh trong 9 tháng qua không mang lại dòng tiền thực sự.
Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Công ty trong 6 tháng đầu năm âm 1.746 tỷ đồng, và tiếp tục âm 1.189 tỷ đồng trong quý 3. Dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm gần 11 tỷ đồng, riêng dòng tiền từ hoạt động tài chính quý 3 này ghi nhận hơn 231 tỷ đồng. Điều này khiến tiền cuối kỳ của PDR còn lại gần 221 tỷ đồng, giảm khoảng 1 nửa so với thời điểm đầu năm.
 |
| Dòng tiền âm nặng trong Q3/2024 khiến khoản mục tiền và tương đương tiền giảm khoảng 1 nửa |
Như vậy, BCTC mới nhất của PDR tiếp tục cho thấy tình hình kinh doanh không có nhiều đột phá, khi lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính thay vì hoạt động kinh doanh cốt lõi. Những thách thức mà doanh nghiệp đang đối mặt vẫn còn nguyên. Chỉ khi dòng tiền từ việc mở bán dự án – nguồn thu chính của công ty – bắt đầu chảy về, kết quả kinh doanh mới có thể được cải thiện rõ rệt.
Nhìn về triển vọng dài hơi hơn, vẫn có thể nhận ra một số dự án mà trong năm nay có sự thay đổi lớn về tồn kho, điều này cho thấy dự án đang được triển khai và ưu tiên trong giai đoạn ngành BĐS nói chung khó khăn để có thể chuẩn bị đưa vào kinh doanh, mang lại “tiền tươi” cho PDR. Theo đó, dự án KDT Bắc Hà Thanh và dự án Thuận An 1&2 đang có dấu hiệu được Phát Đạt tăng đầu tư giai đoạn này.
 |
| Dự án KDT Bắc Hà Thanh và dự án Thuận An 1&2 đang có dấu hiệu được Phát Đạt tăng đầu tư |
Cụ thể, dự án KDT Bắc Hà Thanh (Bình Định) dự kiến sẽ hoàn thành các nghĩa vụ tài chính trong tháng 10/2024, khởi động bán hàng vào tháng 11 và chính thức mở bán vào đầu tháng 12/2024. Mục tiêu của dự án là hoàn tất quá trình bán hàng, xây dựng và bàn giao cho khách trong năm 2025. Đây được xem là dự án chủ lực, đóng góp quan trọng vào doanh thu và lợi nhuận của Phát Đạt trong năm 2024.
Còn tổ hợp dự án Thuận An 1&2, với quy mô gần 6.000 sản phẩm tại trung tâm thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương, sẽ được ra mắt vào quý I/2025. Tiếp nối sẽ là các dự án lớn như Cadia Quy Nhơn (Bình Định), Poulo Condor và Serenity Phước Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu), Han Riverside (Đà Nẵng).
Những dự án này dự kiến sẽ được triển khai bán hàng và bàn giao từ nay đến năm 2027, với kỳ vọng mang lại doanh thu 40.000 – 50.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế khoảng 7.000 tỷ đồng cho Phát Đạt, theo ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT PDR.