Thị trường tài chính – tiền tệ thường được ví như một chiếc bình thông nhau, nơi dòng tiền dịch chuyển giữa các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, và bất động sản. Quy luật tự nhiên này phản ánh cách vốn luân chuyển để tối đa hóa lợi nhuận, đồng thời giảm thiểu rủi ro, dựa trên các yếu tố kinh tế vĩ mô và tâm lý thị trường.
Sự dư thừa thanh khoản trong hệ thống ngân hàng thường khiến dòng tiền chảy vào các lĩnh vực kinh tế, đặc biệt qua kênh chứng khoán, thúc đẩy sự phát triển của thị trường này. Tuy nhiên, sự cân bằng của dòng tiền không bao giờ là cố định, mà luôn biến đổi theo các yếu tố như lãi suất, lạm phát, chính sách tiền tệ, và diễn biến thị trường. Điều này tạo ra mối liên kết chặt chẽ giữa ba kênh đầu tư lớn.
Các chuyên gia nhận định rằng, khi thị trường chứng khoán (TTCK) khởi sắc, bất động sản thường cũng có triển vọng tích cực. Tuy nhiên, sự “xanh” của chứng khoán phụ thuộc vào sức khỏe của doanh nghiệp – yếu tố bị chi phối lớn bởi dòng vốn, đặc biệt là vốn tín dụng.
Có thể lý giải rõ hơn sự tương quan này như sau: Nếu giá cả thị trường hàng hóa như nguyên vật liệu thô, lương thực phần lớn bị ảnh hưởng dựa trên nguồn cung, thì các thị trường cổ phiếu và bất động sản chủ yếu tăng giá bởi nguồn cầu. Do đó, các chính sách thay đổi từ phía cầu sẽ tác động đẩy giá tăng giảm ở thị trường cổ phiếu và bất động sản và một trong những chính sách quan trọng là chính sách tiền tệ.
 |
| Thị trường tài chính – tiền tệ thường được ví như một chiếc bình thông nhau, nơi dòng tiền dịch chuyển giữa các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, và bất động sản. |
Chứng khoán – “Hàn thử biểu” của nền kinh tế
Cụ thể, khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất thấp và tín dụng tăng trưởng mạnh thường tạo ra sự chuyển dịch dòng tiền đáng kể vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản. Lãi suất thấp làm giảm sức hấp dẫn của tiền gửi ngân hàng, trong khi tín dụng tăng trưởng mạnh cung cấp nguồn vốn dư dả cho các NĐT. Điều này thúc đẩy sự tham gia vào các thị trường rủi ro cao hơn, bao gồm cổ phiếu và nhà ở, khiến giá trị tài sản tại các kênh này tăng mạnh.
Thực tế, giai đoạn nền kinh tế chịu tác động của dịch Covid-19 là minh chứng rõ nét cho hiện tượng này. Các ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục, thậm chí có nơi chỉ còn 2,8%-3%/năm. Hệ quả là dòng tiền đổ ào ạt vào TTCK, tạo nên một cơn sốt chưa từng thấy. Chỉ số VN-Index bất ngờ vọt lên mức kỷ lục 1.500 điểm.
TTCK khi đó trở thành tâm điểm của mọi tầng lớp xã hội – từ những NĐT chuyên nghiệp đến những người chưa từng quan tâm đến cổ phiếu, như bác xe ôm hay cô bán trà đá vỉa hè, cũng hào hứng bàn luận về giá cổ phiếu và các cơ hội đầu tư. Hiện tượng này không chỉ phản ánh sự lan tỏa của dòng tiền mà còn cho thấy tác động mạnh mẽ của các chính sách tiền tệ đến tâm lý NĐT và sự sôi động của thị trường tài chính.
 |
| Khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất thấp và tín dụng tăng trưởng mạnh thường tạo ra sự chuyển dịch dòng tiền đáng kể vào các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản |
Ngược lại, trong bối cảnh chính sách tiền tệ thắt chặt với lãi suất được nâng dần, TTCK và bất động sản thường đối mặt với áp lực giảm giá, do chi phí vay vốn tăng và nguồn tín dụng bị thu hẹp. Tuy nhiên, phản ứng của thị trường không phải lúc nào cũng ngay lập tức. Trong giai đoạn đầu, khi lãi suất bắt đầu tăng, các thị trường tài sản có thể tiếp tục tăng trưởng nhờ quán tính dòng tiền trước đó, thậm chí đạt đỉnh cao kỷ lục. Nhưng khi tác động từ chính sách tiền tệ thắt chặt trở nên rõ ràng hơn, giá tài sản thường điều chỉnh giảm mạnh.
Điều này đã được minh chứng trong năm 2022. Với xu hướng thắt chặt tiền tệ toàn cầu nhằm kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có động thái tương tự, điều chỉnh lãi suất điều hành hai lần trong năm. Đây là biện pháp để ứng phó với lạm phát trong nước và giảm thiểu các tác động từ biến động kinh tế quốc tế.
Song song với việc tăng lãi suất điều hành, mặt bằng lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng thương mại cũng được điều chỉnh tăng, tạo sức hút đối với dòng tiền nhàn rỗi quay trở lại hệ thống ngân hàng. Điều này khiến TTCK dần mất đi sức hấp dẫn. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ năm 2021 đến quý I/2022, chỉ số VN-Index bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh mạnh, giảm hơn 33% so với cuối năm 2021 và lùi về ngưỡng 1.000 điểm. Thậm chí, tại một số thời điểm, mốc quan trọng này đã bị xuyên thủng, cho thấy tác động rõ rệt từ chính sách tiền tệ thắt chặt.
Vàng, nơi trú ẩn an toàn trong sóng gió
Khác với chứng khoán, vàng được coi là “bến đỗ an toàn” khi kinh tế đối mặt với rủi ro. Trong những giai đoạn bất ổn, như khủng hoảng tài chính hay chiến tranh, giá vàng thường tăng mạnh do NĐT tìm đến vàng như một cách bảo toàn giá trị tài sản.
 |
| Trong những giai đoạn bất ổn, như khủng hoảng tài chính hay chiến tranh, giá vàng thường tăng mạnh do NĐT tìm đến vàng như một cách bảo toàn giá trị tài sản. |
Ví dụ, trong năm 2022, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) liên tục tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, TTCK lao dốc, nhưng giá vàng lại tăng gần 15% trong nửa đầu năm, phản ánh dòng tiền đổ về kênh đầu tư an toàn này.
Tuy nhiên, vàng không phải là kênh đầu tư tối ưu trong dài hạn, vì giá trị của vàng chủ yếu được duy trì nhờ niềm tin, chứ không mang lại dòng tiền hoặc lợi nhuận thường xuyên như chứng khoán hay bất động sản. Khi kinh tế phục hồi, dòng tiền thường nhanh chóng rút khỏi vàng để quay lại các kênh đầu tư sinh lời cao hơn.
Bên cạnh đó, vàng có mối liên hệ trực tiếp với lãi suất và giá trị đồng USD. Khi lãi suất tăng, chi phí cơ hội của việc nắm giữ vàng cũng tăng, khiến giá vàng chịu áp lực giảm. Ngược lại, khi lãi suất giảm hoặc chính sách tiền tệ nới lỏng, dòng tiền thường quay lại vàng, đẩy giá tăng mạnh.
3. Bất động sản: Kho báu dài hạn nhưng kém linh hoạt
Trái ngược với vàng, bất động sản được coi là kênh đầu tư mang tính ổn định và có khả năng sinh lời lâu dài, nhờ vào sự gia tăng giá trị đất đai và nhu cầu nhà ở.
Bất động sản từ lâu đã được coi là kênh đầu tư truyền thống, đặc biệt hấp dẫn với những NĐT có tầm nhìn dài hạn. Giá trị của bất động sản thường tăng trưởng ổn định theo thời gian, được hỗ trợ bởi nhu cầu sử dụng thực tế và sự khan hiếm về đất đai.
 |
| Bất động sản thường mang lại lợi ích kép: tăng giá trị tài sản theo thời gian và tạo thu nhập thụ động từ việc cho thuê. |
Bất động sản thường mang lại lợi ích kép: Tăng giá trị tài sản theo thời gian và tạo thu nhập thụ động từ việc cho thuê. Điều này đặc biệt hấp dẫn trong các giai đoạn kinh tế ổn định hoặc khi lãi suất thấp, giúp NĐT dễ dàng vay vốn để đầu tư.
Ví dụ, giai đoạn 2020-2021, khi chính sách tiền tệ được nới lỏng và lãi suất giảm mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự bùng nổ. Giá đất tại nhiều khu vực tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong vòng vài năm, trở thành kênh hút vốn lớn nhất.
Tuy nhiên, bất động sản cũng có những nhược điểm rõ rệt. Với giá trị lớn và thời gian giao dịch kéo dài, bất động sản có tính thanh khoản thấp, khiến NĐT khó chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng.
Ngoài ra, bất động sản phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay và chính sách tín dụng. Khi lãi suất tăng hoặc ngân hàng siết chặt tín dụng, thị trường này thường đối mặt với nguy cơ “đóng băng”. Điển hình là giai đoạn 2022-2023 tại Việt Nam, khi nhiều dự án bất động sản rơi vào tình trạng đình trệ do thiếu vốn, trong khi NĐT nhỏ lẻ chịu áp lực trả nợ vay cao.
Hiểu rõ đặc điểm của chứng khoán, vàng và bất động sản giúp NĐT đưa ra lựa chọn phù hợp với mục tiêu và thời điểm. Nguyên lý bình thông nhau trong thị trường tài chính nhắc nhở chúng ta rằng, không có tài sản nào là tuyệt đối. Quan trọng nhất là sự linh hoạt trong việc phân bổ tài sản và khả năng nắm bắt xu hướng kinh tế để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.